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·主持人：十分感謝各位專家，抽空過來參加我們房產廣州站主辦的中國夢，尋找中國好房子評選論壇，這次的論壇我們的主題是“定義中國好房子”，暢談綠色人居夢，其實我們現在中國流行各種中國好系列，中國好聲音，中國好閨蜜，中國好房子，什么叫好？在每一個行業，每一個人心理都有一個標準，隨著生活水平的發展，人們對于住房的需求也是越來越高。以前或許能滿足人們生存需要的就是好房子，當下如何丁武好房子，這是我們今天的一個主題。首先像請李總為我們理解一下，您心目中的中國好房子是怎么樣的。
黎振偉：我覺得房子對中國太重要了，我們都希望擁有房子，所以好房子的標準怎么選擇，這個對我們的購房者、居住者都是影響重要的，非常關鍵的。但是我覺得好房子，它應該是一個不斷地變化的定義，因為隨著不起時期，好房子的概念不一樣，不同年齡層的人，好房子也不一樣。當然對不同要求，好房子也不一樣。我覺得首先從不同的時期，房產我們早期的時候，人們在生活還是剛剛還沒有達到小康的時候，那時候的好房子就是要是市區，要夠大。我覺得有個房子都很好了，那個時候經常都是很多戶住在一起的，我小時候也是這樣。不說大，只有要獨立的房子，獨立的衛生間，那個就是好房子。到了中段的時候，我們追求大房子，很舒適。再下來我們發現，要環保的，環境的，可能房子還要更好的服務，有房子到大房子，在綜合素質管理好的房子。也許有些東西是看不見的，所以我覺得好房子，除了看得見還應該看不見的，房子一年可以節能30%，有些房子用的材料是影響生命的，現在很多人，真的麻煩，哪些涂料致癌，這種侵害你的生命的東西，你都不知道，不知不覺。所以這些我覺得看不見的東西可能比看得見的會更重要。
我覺得還有一些就是遠的服務，服務、保安，這些東西越來越重要。我們今天看到電視經常拍找很多城中村的房子，搶劫的，死人的很多這樣的東西。這個環境、鄰居、保安我覺得這些越來越重要。所以這些我覺得不同時期應該有不同的提議，今天應該更綜合地看房子，不同的人在不同的年紀，可能對好房子有不同的定義，對年輕人來講，他不應該追求太大，他應該自己生活便利，便于上班，可能他不需要太大的房子，但是要便利的生活。小孩讀書、就業、上學這個很重要。如果沒有便利這個時候環境再好也是沒有用的。到了中年，可能是要比較舒適的，改善型的，改善型的房子，可能需要環境好一點，還有一個要照顧父母，中國是一個以孝道的，媽媽在旁邊不行，所以好房子就是進點的中國，老人進入老年社會，所以子女怎么能照顧父親，這個也是很重要的，有些房子提出來，老人在小區里面，家人也在小區里面，能夠照顧，這些也是一個新的發展。當然好的環境、舒適是我們到中年的時候需要的。到了老年，我覺得又有變化了，他可能不一定要便利，也不到很好的環境，要去醫院，跟朋友的交往，要靠醫院近一點。所以我覺得對不同年齡的層次的人，需求是不一樣的。所以我覺得我們討論這個東西，很好，我們是否能夠拿出更綜合的東西。裝修很重要，地段很重要。
主持人：年齡不同，會有不同的追求來探討好房子的問題，胡教授這邊覺得好房子應該具備哪些條件？胡剛：剛才黎總也說了，好房子概念其實是一個發展的過程。我們現在中國的住在建設已經到了第五代，我們在80年代初，就是希望住房成套，房間里面有衛生間、有廚房，之前可能一個樓梯上去，廚房就在過道里面，沒有衛生間，就希望成套。到了改革開放之初是第二代，希望面積達一點，客廳大一點，廚房大一點，這個是第二個階段。
第三個階段，希望配套。第三個階段，要求更高，環境要好，綠化、建筑的美觀。現在比較好的小區，除了這些都滿足了，住房寬敞、配套齊全、交通方便，環境也好，現在缺少什么？現在在小區這一面沒有人際交往，現在強調人際交往。特別是小孩24小時是在小區里面，老人也是。所以現在考慮房子的時候，這個小區增加很多人交流的時候，比如說樓道有一個平臺，電梯、樓梯都放在北面，有一道門從南面在低層的面積，或者是兩套房子中間有一個花園，可以坐坐，然后同一個門，考慮很多細節，包括信報箱什么都放在一起。考慮很多，增加人們交流的機會。因為住房有的時候要有私密性，最好有一定的交流。以前的房子，四合院、老房子，鄰居之間交往很多。鄰居之間交流現在廣州社會居住的相宜性，可能相同的人會居住在一個小區。或者年輕人相同的文化，喜歡這種風格的房子，住在一起，人群因為也是一個相對差不多有一個交流。外省人到廣州會在住在哪一個區這個也有。還有收入差異，這個也很大。在廣州、上海、北京現在差異性也是很大，希望周邊的鄰居有共同的愛好，文化，背景。互相之間更容易交流，所以現在考慮這個。所以我覺得還會兩個因素，現在我們健康性，現在豪宅不是很富麗堂皇，住在里面關鍵就是健康，健康就是沒有污染。能夠充分享受陽光，綠化、空氣清新、保溫，低碳、節能、健康的住宅。可能門鈴或者里面的溫度的控制都有智能化的。這肯定也是一個發展，還有一個我們可以看到，城市的發展，城市結構的配套，現在我們的城市基本上還是居住區，商業區、文化區，以后城市下面都是地鐵，然后住在是住在地鐵口放進，不超過500—1000米這個范圍內，居住是平衡的。現在的城市慢慢地工作地點跟居住是放在一起，以前的城市規劃搞工業區、商業區，這樣的話上下班要跑很長的路，又耗能源、交通擁堵，空氣污染。現在強調，工業區和居住區放在一個群里面，下面建一個地鐵。然后上面的層樓就是一些生活配套，接下來在以后的生活模式就可以是變化，就是居住里面的客廳可能不要求大，現在很少有人跑到你家里做客，可能在一個總和體里面，下面有很多超市、咖啡店朋友就在這里聚餐。
還有一個剛才黎總也講到，就是大人。大人現在已經不喜歡和小孩住在一起，所以可能不需要設三室，可能是這種情況，因為生活模式的變化，城市結構也在變化。可能兩室就差不多了，還有一個住房現在跟吃飯的地方。現在不一定晚上餐餐在家里煮飯，可能就禮拜六、禮拜天煮飯，因為生活節奏快，就是城市生活模式的變化，所以大家在一個總和體成為城市的基本細胞，每一個細胞里面3—4萬人，人們就在這里工作、居住，基本的生活配套。基本上每天一樣，吃飯、超市、理發、洗衣服，這些都在這里解決，每個城市是一個一個總和體，這都是平衡的。這樣每個總和體里面單體的住宅，它的結構，有的功能是外移的，比如說會客的功能，吃飯的功能慢慢也移出來。它要求可能要裝修好，這樣他今天是在廣州，然后到上海，到上海立刻就可以進去了。就移動性很快，符合這種年輕人，換個工作租一個房子。再換一個也很快，流動性也增加，這個也需要好房子面積不要那么大。
主持人：談老師，您這邊是怎么定義好房子呢？
談錦釗：因為好房子的定義，應該說各人有各人不同，最重要的是需求不同決定，但是他也是有一個共性，這個房子的周邊環境、大氣質量，水源，治安一定要好，我覺得這個是共性的，第一點就是說環境，包括安全的生態環境的舒適，第二個是生活方便，宜居，宜居國家有一個標準，怎么樣叫做依據，當然這個我之前規劃的有4個方便，一個是生活方便，交通要好，交通方便，有地鐵口的圈，公交車的便捷，或者是水上交通方便，這是一個方便，畢竟我們國家雖然是進入汽車時代，但是很多人是依靠公共交通出行的，所以交通的方便這是一個方便。
第二個是要有優質的學校、幼兒園，就是教育的方便，現在市場化，郊區的一些大樓盤他都引進了一些好的學校和幼兒園，有一些是可以解決的。
第三個是好的醫療，衛生醫療，當然最好是在三甲醫院附近，因為一個家庭，老人小孩是經常光顧醫院的，這個情況下，好的醫院是必須的。
還有一個是文化娛樂，圖書館、劇院各方面的，這四個方便是基本的，是一個個共性，你說宜居你離不開醫療、衛生、教育、環境，個性方面我覺得還有一個是從個人得需求，如果老城區原來的居民可能是想跟街坊、親戚比較聚集的地方住，他比較熟悉，熟悉自然會有一種親切感，另外就是外來的人希望同事和單位比較多人住在一個小區或者區域，因為物以類聚、人以群分，這樣興趣相近，或者是有一些親戚關心，有一些往來關系就方便，這是個性化的，自己去選擇的，還有一個就是你去選擇雖然是有一些樓很好，但是離得遠你去上班方不方便，當然是從交通和環境有關了，當然從你自己的經濟承受能力各方面去慮，可以選擇小一點或者大一點的面積，這是經濟層面的考慮，特別是人越來越講究生態環境，靠近公園，有一些綠化面積，水源地，河邊這些，這個空間的一種依傍，對人的心里的依靠越來越明顯，所以我們很多廣場，水面都起了高樓大廈，他也是想爭取空間，讓人有更開闊的空間。
我覺得這一點上你可以看房地產的開發，這些樓為什么在江邊？江邊起到這么高？他就想有一個開闊的空間，開闊的視野，為什么在公園周邊，甚至農講所是不是一個公共園林和古建筑？他周邊都起了住宅，這個是一種個人愛好。
當愛好，人以群分，有一些是喜歡書畫的，喜歡文化，機構比較聚集的地方，方便朋友的交往，有的人喜歡，廣州話叫做埋堆，人以群分，很自然的。能靠近，能夠互相來往，方便交往，這個是很自然的，這個社會其實都是分層的，有的喜歡打麻將的，有的喜歡書畫的，有喜歡唱歌跳舞的，有喜歡動的有喜歡靜的，甚至有的是驢友，喜歡旅游，喜歡集堆，這個是個人選擇，但是對于開放商來說，他很難配合每一個人，但是這個可以相對偏重哪一群人，如果我偏重書畫文化的，我選擇開發的地可能是文化設施，公園、學校，這些地方去開發，他可以吸引這部分人去。
主持人：胡教授剛剛提到了圈層文化，也提到了對于未來的生活模式和城市結構的期待。談老師則談到同類人的群居性，黎老師這邊是怎么看待您心目中的好房子。
黎文江：我沒有一個標準，不是1+1=2，我們3個人都有不同的探討。因為個人有愛好，第二個房子它有唯一性，同一個圖紙作一來的房子，還有樓上樓下都不同，價格都不同。所以沒有一個標準，另外房子如果是狹義的話就是自己住戶形了，如果廣義就是你周圍的環境。所以我自己我的看法什么好房子，我經常去評樓盤。戶形要適宜居住，然后房子的附加值要高。什么叫戶形適宜居住，就是說在南方來說是通風采光，要南北對流。然后比較方正，放家居等等不要歪歪斜斜的。第三個就是使用率要高，起碼要80%，就是說，公態面積不能夠太多，再一個就是樓于樓之際的距離，按照規劃來說，中心區是0.7，中心區意外是1比1。高度和你的樓距離1比1，冬天能夠首層能夠有陽光，起碼這幾個技術指標要最低的標準。當然豪宅的好房子跟郊區的好房子當然不一樣了，個人有個人的評判。但是最起碼通風采光、南北對流、方正、使用率高，樓局要寬，戶形基本上要適宜居住。說完好房子就這么一個就可以了。另外房子它有附加值，意思就是除了房子之外，小孩子需要學校，老人需要醫院，上班交通要方便，生活設備要完備，買菜、吃東西等等。這些加在房子上面的價值，并不是房子本身。一棟樓每一年價格都會低，因為它要破舊，要維修，所以房子可能不會升級，房子升級的原因是地段，剛才所說的地段符合大家的標準的話，它就有升級的機會。這個好房子再加上好地段，才是大家希望買的，性價比高，性價比高就體現了它是好房子。光是好房子就是適宜居住，好地段包括附加值要高。地鐵出口價格肯定高，所以我很簡單的看就是戶形要適宜居住，房子的附加值高，綜合起來就是性價比高，就是好房子。
主持人：黎老師，您認為在地段交通、產品設計和環境物業等等因素中，您最看重的哪一個？
黎文江：我年紀大了，我最看重生態環境。因為醫院我也大看重。我自己有車開區，住在醫院太近不是好事，反而會傳染，我是這樣看的。我住在番禺，番禺的溫度比珠江新城低亮度，我每天從番禺過這邊，知道汽車里面有一個溫差，另外番禺的就是82，就酸白云山就是100以上。所以對于我們來說，生態環境最重要。CEO為什么不住COD？跑去白云山下住？那是健康是要緊的。
主持人：胡教授您對建筑這方面比較有研究，也有一些專家指出，在現代中國居住里面，有很多奢華的堆砌，缺少了自己的靈魂，您認為怎樣的建筑才算是好房子？胡剛：其實現在我們很多建筑，它是追求快速使用，因為設計一個周期是很長的，好的設計畢竟是跟地域的自然環境，人文沉淀，對它的提煉，好的建筑是一個作品。建筑設計師其實也是一個藝術家，對自然生態環境的社會的群體一個很好的測試，要有很高的修養。現在很多作品，在一個歷史沉淀很深厚的老城區，周邊都是有一些很有特色的建筑，其實是對環境的破壞。好的建筑應該是跟地域非常配合的，而且它是一個非常有特色的。你去過一次，你第二次肯定找到那個地方，如果第二次還找不到，說明它沒有特色。
主持人：剛剛幾位嘉賓所說的都是消費者實實在在的需求，我們在審評好房子的時候，也會把這些因素要考慮進去。下面進入我們第二個話題，就是消費者居住需求和核心競爭力，剛才也說了，消費者對居住文化氛圍的追求，這樣的情況下，房企應該如何保持自身的核心競爭力？黎總先說一下。
黎振偉：我覺得對消費者的居住需求，我覺得這個是很重要的。我認為他已經超越了對房子本身，這個東西對我們現在整個房地產的發展，對健康的引導是蠻重要的。第一個居住者對住房需求，除了剛才說的之外，我覺得不同的，跟自身的經濟條件像適應，如果離開這個東西，是沒有意義的，我一個月只能供2000塊錢的房子，偏偏去買一個大房子，搞得自己天天吃面，住了好房子結果自己搞得生活好差。還有一種情況，過去對投資，房地產升級很快，很多人寧可我自己辛苦一點，把房子投資，我覺得那個是另外一回事，但是從居住角度，這個不一定是最好的，要滿足自己的生活。居住需求要以自身的經濟條件相適應。
第二個人們對居住需求逐步提升，適應不同階段的自身生活的需求。不能跟別人進行不對，這個也是一個引導，現在很多人年輕人他沒有買過房子，他不知道買房子其實買下來不是那么容易的。我覺得我們也可以這么引導他們。買房子買不起還不如租個房子，租房子可能會住得更舒服一點。買房子要便利，不要搞得每天上班幾個小時，這個也很重要，可以先買小房子，以后再換大房子，這也是一個居住的觀念的改變。我覺得中國這方面可以學習一下，盡管中國跟西方不一樣，但是我覺得我們可以適應一下這個東西，畢竟別人是這么過來的。
第三個居住者的居住需求，我強調，這個品牌就是一個社會進步的表現，不講品牌，便宜就買，不對。一個社會品牌是蠻重要的，如果一個社會不講品牌，大家都不講信譽，這個社會變成無序無章，大家沒有標準，所以品牌就是一個標準，我們不需要貪便宜。因為有些開發商，他沒有品牌，他可以亂承諾你。要居住者的需求還要懂得對自身權益的維護和保護，房子很多的東西是在使用過程中的師傅負責任，會對你的房子居住舒適產生很大的影響。房子漏水了、質量差了，再好的東西也沒有用。我們要注重質量，還要注重軟件和硬件，既要看得見，還要看不不見的。最后一個有長遠的外用品，如果不換房，可能一輩子就住在這里，所以這種長遠的管理服務質量很重要。
房子的核心競爭力，同樣是跟剛才的居住需求同步過來的，房子的競爭力有資金，能夠有土地，都是開放上最基本的，這個東西不外提也可以。我覺得除此之外我覺得很重要的，第一必須有社會責任感。為什么我今天把這個提到那么重要？因為中國現在如果一個社會大家都是為了錢，而不顧一切，我覺得是可怕的。房地產是很貴的東西，如果我們開放上只是為了錢，不顧消費者，那就麻煩了，所以社會責任我放在第一位，沒有社會責任，這種開發商是沒有品牌的，沒有品牌的開放上我們消費者應該摒棄它。這也是我們新華網很重要的，第一個就是社會責任感，社會責任感必須對自己的品牌，品質要愛護。品牌的背后是品質，沒有品質是沒有品牌的，所以一個開發商如果連最起碼的品質都做不到，他講什么品牌。當然品牌還有一個服務，這個服務是長期的，我來之前看資料，也是一個很好的開發商，很可惜，他的質量做不好，導致他在我們的消費者心目中一下子跌了。這個很可惜，一個牌子倒塌很容易，特別是是中國現在房地產發展很快，開發商的速度太快了，它超越了自己的能力，特別是做高端的開發商，如果做得不好，其實這個對社會影響，對買房子的人打擊非常大。當然不等于說對老百姓，便宜的就可以亂玩，老百姓，那更慘，他可能就沒有什么錢，就買一個房子，這個是很重要的，這個是核心競爭力。
還有一個，因為今天房地產進步很快，我們企業需要對房地產發展，客戶的需求，要不斷地研究、創新這個很重要。所以我覺得今天的房地產商已經不是簡單地建房子，而是更多地研究人的居住的進步、需求、高科技、節能、跟社會結合，他們不但要適應消費者的需求，還要引導他的需求。同時超越他的需求，這個我覺得這個行業是很令人尊重的，我們最近去一個很好的招商地產，我覺得這個企業很負責任，這個國企我不是為他賣廣告，我覺得這種企業，能夠把企業十幾年來去研究綠色、推廣綠色始終如一，不但說到還做到，這個我覺得很難得。當然還有很多企業，包括我們萬科也講責任，握開發商在這方面，不光是老老實實做了，還要不斷研究高科技、科學，這個東西是蠻重要的，要做科學人才很重要，所以我覺得今天開發商里面對人才的重視，對科技的重視進步，當然不光是自己，還要跟社會的專業去結合，這些都是提升核心競爭力。有了這兩項東西，很多東西都可以解決了，市場也容易解決了。
主持人：黎總提到了塑造和維護品牌的重要性。
黎振偉：重要性和社會責任，一個就是不斷地進步，這個進步不是建房子的進步，是真的從核心的房子的人居住需求，房子的科技。
主持人：謝謝黎總。胡教授，您這邊又怎么認為？
胡剛：從消費者來說，我覺得從城市的角度來看，年輕的時候，他可以買在市中心一點，買個公寓小一點的，他可能家庭就兩個人，或者剛剛起步工作，上下班要比較準時，希望業余生活比較活躍，所以他最好能在比較中心地帶買這種公寓房。到了中年，家庭的人口增加了，以后可能有兩個孩子，父母親，這個時候，你可以到城市稍微偏遠一點的地區。隨著的事業比較成功，年齡大了，到中老年，再到郊區，這個時候事業比較成功，或者是一個企業家或者那么上下班不需要按上下班去做，時間比較空余，這個時間可以到郊區買一棟大房子，包括別墅之類的。這個過程就是市中心到偏遠到郊區，這么一個步驟走過來。對企業來說，我覺得現在的房企，前面10年，可以說企業只要拿到地，造成房子基本上都可以賣掉。現在可能消費者的要求會比較挑剔，所以這樣企業要做出能夠吸引消費者的品牌的建設出來。這個企業主要抓住兩點，一個是文化，一個是科技。現在住房里面的科技創新也很多地方，就象汽車，采用一些高科技的，它就會變得非常移居，這個也很重要。比如說現在象日本，日本很多小區有的是無線社區，有的是養生社區，防盜社區。房子用進去以后，可能投入的資金不多，但是房子有這個特色，比如年紀大了以后，這個就會幫到你等等。現在很多高科技的東西，以后慢慢應用在住房里面，包括衛生間里面馬桶每天可以給你體驗也可以。上次去武漢看，它的玻璃會隨著陽光變化會變顏色，它還能透風。
第二個，做出來的房子，要也文化沉淀，市中心地區房子就是要依靠文化沉淀，所以國外的城市有兩個區并存，從第二次世界大戰以后，國外以美國為主，我們中國還沒有進入到這么一個階段。國外從90年代開始，在郊區化同步進行的時候，又有一個叫盛世化，像回到老城區里面，有熟悉的文化。上次我們去德國可到很多德國家里面，房子外面看上去看破舊，其實不破舊，但是房子里面很多東西都是很有文化價格的東西，才顯示他的身份。所以說慢慢房子創出來，文化品質的房子，它就會吸引什么樣的人群。以后慢慢普通商品房，慢慢可以國家政策方面都壓下去，老造房解決了，還有50—60%的商品房。高端商品房，價格很高，靠什么東西支撐它，除了地段因素以外，都靠文化的沉淀，別墅利民的構建都是有價格的東西我們把它放進去。有價值的房子必定是有文化沉淀的，有高科技的房企這個一是核心競爭的一面。
主持人：剛才胡教授也講到了消費市場產品的進步，其實現在房企競爭也是越來越激烈，長效調控機制的風聲也是很緊地出臺的風聲。黎老師對于房企核心競爭力的話題，您有什么看法？
黎文江：剛才黎總說的品牌，胡教授說的創新。我覺得關鍵就是四個字就是“品牌創新”，品牌里面有要緊的就是質量，對客戶要誠信。對房子要質量，只要這兩個做好，我覺得要保住你的品牌最基礎的要求。也是讓你們在競爭里面可以保住自己的地位。除了保住自己的地位，不進則退，你要不進一步人家進步了，你就退步了，這個時候創新是很重要的。所以既要有品牌意識要，也要有創新的意識。創新里面我們胡教授說了高科技，但是這種高科技要燒錢的，搞太陽能，高環保，我們上個星期李總也跟我們去深圳招商地產，他那個高科技、環保要燒錢的，現在限價的情況下還搞這個是不可能的。
另外一個走不通，但是我們還堅持這個方向是對的。我們創新遇到什么問題要創新，比如說遇到電商對我們的沖擊，光棍節，350億的銷售額，對我們的商鋪商業地產，將來的影響是什么？所以在這方面我們要創新，要迎接電商的挑戰。另外一個是至今越秀地產收購了創新銀行的股份，加入徽商銀行，他基本上也是大股東。在這方面，房地產以后不僅僅是是房地產，它會變成金融的衍生品，將來股票、債券、房產地信托，這個也是創新的方向。誰先走了一步，誰的資金就比較有保證。另外多元文化也是一種創新。
我們這些都是創新，比如說除了住宅購買，可以做一些商務，旅游地產，養老、養生地產等等，這是我的看法。另外我說說居住需求的問題，我很贊成剛才胡教授說的叫逐步改善。現在年輕的人本來是應該租房子，像我們年輕的時候也是租房子，但是現在問題是租房子租金很貴，這個買房子更好，所以迫不得已大家都想買房子，都租房。1000多塊錢一個月，還不如買房子，這個也是一個問題，剛才我們胡教授說了，先租公寓，我看敏捷公寓它的公寓，30—40平方，1萬塊錢左右，你要兩個住可以了。另外最主要的是可以跟丈母娘交代，說我有房子了，雖然我的房子才有30平方，但是我也可以娶老婆了。丈母娘要有房子，但沒說多大，我30平方。
我不主張他們一買就買住宅商品房，因為他是不限購的，如果你買了一個商品住宅，將來你要換房子比較麻煩，在限購情況下，你要一步到位才好，一步到位沒有90平方不行，你有買不起，所以我建議，公寓是最好的起步。第二90平方，我們建議開放上能夠做到三房兩衛兩廳。這種方法雖然小一點，但是比較適合于年輕人，因為他結婚的時候，30平方，他要三個房子，90平方要兩個房，要兩個衛生間，沒有兩個衛生間不行，老人、小孩一個，自己兩夫妻一個。所以最好就是90平方，當他們沒有小孩的時候，可以做儲裝室、書房，可以改變的，然后有了之后，不用換房，換房很麻煩，錢又不夠了，現在那么貴。起步買公寓，之后買一個90平方以下的，現在有些N+1，N+幾，但是這個規劃基本上是限制不可以的，這種是比較符合消費者的需求。
主持人：那你覺得根據這個需求，房企的核心競爭力是在哪里？
談錦釗：我覺得還是要人性化，開發商要懂得社會的需求，懂得消費者的需求，尤其是現在注意到我們的生活不是
三轉一向的時候，我不知道你們知不知道什么叫三轉一向？自行車、縫紉機、手表。居民的生活的家庭財產就是三轉一響了，你有了這個就算中等生活了，到現在就是有房子有車，高檔一點下一個階段就是有古董，有名畫了，所以這個時候，開發商要注意社會在進步，對房子的質量要好，能夠逐步的用得安全，用得放心，能夠逐步升值，因為一個家庭，我們的社會里面每個家庭的家庭財富，最大就是房子，甚至是他的身價性命所在，甚至以后養老都靠這個房子了，這個情況下一定要注意民心所向，注意我們的開發的產品要適合消費者，事實上，住房不僅是居住的需求，三日三餐，夜求一宿，還有很主要，他是一種投資，他是不動產，可以存到下一代再下一代，這個時候我們要十分慎重對待老百姓的財富，開發商如果他的企業是人性化的，如果想到居民的需要當然還要考慮到他發展的需求，那這個情況下他的競爭力就會好，為什么有一些開發商開發的樓這么好賣？他注意到這個企業中等，多數人需求的時候是房子，他的價位去到哪里，現在雖然是偏遠，但是都可以方便生活，雖然房子不是很大，周圍環境不一定馬上很漂亮，但是居民需求，那這個開發商就以（14：54），所以消費量就很大，那這個開發商不是越做越大？但是另一個情況，到這個情況了，住房對城市的常住居民來說應該不是很大問題了，他就需求質量了，人以群分，需求他的空間，需求他的交往和服務，住房的服務方面，這個是好的。
現在往往很多問題，我們買了房子以后，發現有漏水，規律不善，電梯壞了沒有人管，這些往往是比較低層次的，甚至是保障性住房的，電視都有登，貧困戶多，各個心里都不想出錢，有60%的人交了管理費，40%是不交的，那公司說我收不到錢我怎么管？那不管了，包給別人，那包給別人這么低的收入肯定是不會這么好了，電梯就封了，這個情況下一定要注意他的管理，社區管理，業務管理要完善，當然居民應該有一個意識，你有社區管理，物業管理是要給費的，一塊錢一個平方你都不舍得出的話別人怎么管？所以這個情況我覺得管理要跟上，就是軟件方面，硬件就講了很多了，三房一廳、兩房一廳，多少平房，有沒有會所，硬件，現在另一方面應該注意軟件，管理，其實管理的空間是很開闊的，他可以組織居民往來，組織活動，這個是在比較富裕的社區可以做到，因為有一些需要收費，大家能夠拿得出，他的物業管理費比較高，物業管理公司也贏余，可以拿出一些去組織，像寵物的選美都可以搞，但是這個是在經濟的基礎上，對中低經濟困難戶這些，雙方已經協調好，但是一般來說，多數人應該是交物業管理費，甚至過低的話要逐步提高，互相理解，這樣物業管理才可以搞好，所以軟件方面應該是進一步提升。
主持人：消費者的需求決定了競爭的主題，從產品的競爭到文化和生活方式的競爭，消費者的需求也是越來越高，所以房企必須更加貼近市場，多迎合消費者的需求，從需求入手。我們知道中國的生活理念也逐漸融入到當代生活的居住需求中去，接下來我們就這個話題來暢談一下，城市化進程和綠色人居夢。首先問一下李總這邊，您認為綠色人居夢，在城市化進程中扮演是什么樣的角色？
黎振偉：我們過去做歷史人居的，搞點綠色，環境好一點，核心問題是要解決我們的發展方式。我們的城市化，是為什么，這個很重要。我們的綠色居住夢根本是什么，如果這個不解決，我們光種花、種草，不是解決的方法。所以我談三點。
第一我認為，首先我們要知道城市化的進程，它關鍵是什么？過上好的生活。什么叫好的生活？我這里有八個點，過去我們說，衣食住行是人們必需的，但這個東西現在已經基本上解決。但是住和行是挺難的，還不容易。但是衣和食解決了，我覺得光這個還不夠。安全、健康，教育、安康，我覺得這個東西在我們解決衣食住行以后，這方面顯得重要，我剛才說了安全也很重要，如果一個社會連安全都解決不了，這個很重要。這點要解決，如何讓更多的農民，更多的小城鎮的人都能夠像我們今天的大城市一樣，在這八個方面能夠解決好。解決城鄉二元化發展方式，減少城鄉差別，我覺得這個是蠻重要的，今后可能廣州還有更多的人進來，我們很多的中小城市，會變得越來越大。這個發展我提到第二點，就是一定要科學發展，我們現在一說城鎮化確實有點擔心，城市變得無限制地去擴充，這個農村看到很多農田在荒廢，這個如果不解決科學發展，我們的城市化進程可能會帶來更多的毛病。如果一個城市，到處高樓大廈，路都難性，MP2.5，高得各個出門都帶口罩，我覺得這個是不行的。如果這樣的城市化真的是非常不利于人居住，所以健康城市可能跟發達城市是同樣重要的。
第二個解決農村，讓城鎮更加美麗、更加富裕。留在農村的農民他們才不至于一定要涌到大城市來，同時他可以為我們提供更多的農作品，更多的糧食。這個是很重要的，中國如果我解決，我們的農村都是污染的，我們吃的東西都是有毒的，這個很可怕。美麗鄉村對我們同樣重要，今天的城市化，千萬不要只看成是，或得看農村，中國一定要有健康城市，還要有美麗鄉村，這個是很重要的。
現在整個中國都在轉型，我覺得房地產同樣要轉型，關于轉型，我有幾點，第一我認為房地產要城市化發展，我們的土地是有限的，越發達的城市土地越少，供應也是有限的，因為它是不可再生，所以我們不可能無限制地開發，我們要高效率的開發和高效率的供給和需求。房地產不可能說無限制，但是問題是控制、調控，不是說不給買，一定要通過價格、稅收這些都是科學，我借的這些很重要，我們胡教授講的我們更加緊湊的房子，更加高效能的房子這很重要，我們居住方式也要改變。第二點首先第一個供應有限，我們要科學、高效地發展。第二個要做到這樣，我覺得政府很重要，中國有今天也是靠政府，人民是偉大的。但是沒有鄧小平可能就沒有開放改革，沒有毛澤東就沒有中國的解放，當然沒有習主席的深化改革，所以我覺得政府是很重要的，我認為政府它今天應該從過去的有形的手去干預市場，要變成無形的手，從過去的被動的管理房地產，從更主動、超前地考慮。過去我們經常說，城市漂亮，政府花了很多錢，做了很多形象工程，但是今天看到花幾百億治水，結果水過兩天就臭了，我們用了幾千億去搞道路，結果發現帳都沒有搞清楚，說真的如果我們城市再這樣高，是不行的。這個是政府一定要變化的方式，現在看到政府的大樓，都是皇宮、白宮一樣，這種政府一定是不行的。最近美國駐華大使他知道中國一個官員怎么做，一個政府怎么做，廉潔了、高效了，這些東西我覺得房地產同樣是如此。第三個，有規范、有管理，千萬不要如果領導頭腦發熱，要做大湖，明年領導說要種大樹，后天要開大路，這樣就麻煩了，這個東西一定要標準。這就是城市發展的，要有規章，真正按照人大的立法，我們城市化規劃，規劃在前標準要制定，千萬這個規劃整天變，這個城市完蛋了。我們廣州有一個沙面，是個很典范的，已經過去了將近50—60年，我們李主任在房管局的，井南是我們廣州里面，最人居的。說到綠色，最綠色的，里面有廣州100年以上的樹齡的樹，在哪里占了100。里面的功能非常完善，居住、辦公，出行以前沒有辦法，沒有那么多車。就是一個真正的城市化典范。很遺憾100年前給我們今天做得還要先進，我們多慚愧，所以我覺得在廣州我們作為今天的廣州人，我們很慚愧，我們真的要向英國人學習這一點我們自認落后。自認我們土豪金的辦法是解決不了科學發展的。
最后一點，政治要轉型、改革，經濟發展也要轉型，要創新，我覺得城市化和綠色人居，跟房地產是有重要的關系，沒有房地產我們的城市也沒有形象，大家一定要明白，如果沒有城市經濟的發展，沒有科技的進步，沒有文化和社會的進步，包括政府的高效、廉潔包括我們的學校、醫院的高效，社會進步很重要。單靠房地產，單靠開發商完成城鎮化那是廢話一句，說不好聽，我們在做很短期的行為，需要一系列的東西。我們如果我解決經濟、科技、文化、人文我們光靠房地產，光建房子是不行的。因為這是新華網，如果你們是很小的媒體，我不說這些東西。我覺得這種意識觀念，以中國改革開放的城市樹立很好的標準，我們的好房子的評比，又提高到城市經濟，這種我覺得應該還是可持續的，房地產也是長久的。
主持人：黎總也分享了很多他的經驗，我們現在休息一下。胡教授也去了很多地方考察，您認為我國推進綠色人居的情況是什么樣的？
胡剛：我覺得我們現在推進綠色人居概念首先也是要提概念。剛才李總講的很重要，綠色人居的概念，一方面要開發商他們去做，更大是政府層面去推動。現在概念也提了很多，包括綠色人居，低碳、環保，包括社會和諧。現在進步應該不是很快，我想這里面，我一覺得剛才李總的觀念我贊同，這方面首先需要政府超前推動，比如說我們屋頂利用太陽能。我們去德國看，他現在造樓里面，家用電器基本上都很好，這個技能達到了這個層面，但是有很多政府的強制標準的，這樣才能夠推廣，才能夠提升住房的住房的科技水平，政府的作用很重要，這個是很重要的。從單個住房、低碳、環保，還有比如說家具的凳子含量，這個也要政府有一些強制性的技術規范，如果政府有這些強制性規范，所有的企業都很自覺。同時整個城市，比如說我們廣州，我覺得現在廣州有7000平方公里的土地，但是我們現在1600萬的人主要還是居住在1000平方公里的范圍里面。1600萬的人口住在1000平方公里里面，造成交通的問題。這個要推進綠色人居在政府推動郊區化，在城市擴展出去。如果我們1600萬，在7000平方公里展開的話，交通擁堵的問題都不存在了，這個城市結構為什么大家都不愿意擴散出去？很多的文化的功能、教育功能、醫療功能都跟不上，人家當然不愿意去，住到外面去小孩的教育怎么辦？現在問題是什么？文化、教育，一定要跟著行政中心的，所以現在整個城市要把它擴散出去，一個主層區，兩個行政中心往外牽，人家就跟著政府出去。現在賣房的人，他不愿意到郊區去就是這些問題，這個轉成以后空間就大了，所以廣州綠色人居就是需要政府去推動郊區化。郊區化政府不是說做做規劃，叫開發商去配套，這個配套不了，政府要帶頭，這樣就坐地鐵來上班，交通的問題，高效能的汽車、小車都會減少，居住也寬敞，你不可能在1000平方公里，老城區里面有很多的綠色，老房子去改造這些設備，裝太陽能這些東西做不到。美國也是這樣，住在有山有水的地方，房子也打，要從郊區化道路。郊區化現在廣州條件有了，因為現在地鐵往外走了，私家車也寶潔了，我想我們中國今后的城市也會象國外，好房子是在外圍的。1920年一個美國人他總結了芝加哥城市發展經驗提出來，現在我們講加很多CBD，沒有加通信源，通信源完整說就是住在外圍，是移民最底社會的人，最外圍一圈功能居住區，再外圍一圈中產屆。綠色人居都分享，但是這是一個規律，中國現在倒過來，因為好房子都在市中心，為什么？以后會不會改變？因為城市的發展是這樣，市中心交通擁擠，慢慢有錢人會住到外圍去。現在為什么中國不是這樣？政府的規劃，有些供應還得落實，特別是是中學小，所以現在前面的私家車已經慢慢調節，如果政府再推動中小學、醫療配套往外移，在整個城市，我們中國郊區也會發展。前面幾年中心城市房價增長快，以后幾年就不一定是這樣，在郊區山水環境好，地鐵通的地方。先居住郊區化，后來商業郊區化，再后來寫字樓、辦公也郊區化。這對開發商也是一個選擇，市區里面地價高，所以綠色人居政府要推動。1000平方公里怎么多人，人口密度這么高，怎么樣搞綠色人居？不可能，解決這個問題，就是把人口疏散。綠色人居首先是政府推動，然后企業跟進，最重要是市場跟進。
主持人：剛剛黎總和胡教授都提出來，政府的推動作用對于綠色人居是很重要的。想請教一下李老師這邊，您剛才也說了，對房企來說，追求綠色，追求人居夢，快行兩者之間是怎么平衡呢？
黎文江：農民進城，居民出城，實現綠色環保。現在農民宅基地以后會有改變。以前我們山里面，江邊，以后市民沒錢享受，他可以走到田園風光，回到農村去，租一畝三分地，樣兩頭牛也是一種綠色環保。您這個題目還好，一個是城鎮化，農民進來了，市民出去了，剛才胡教授說的郊區化，現在郊區化沒錢才出去，將來有錢的才出去。現在為什么有錢的出不去，因為他的小孩子要念書，他不可能走出去，協和教育改革，象外國到外面去，無所謂，我們有一些比如說很高檔的九龍湖，它自己有一個耀華貴族學校等等，但是普通沒辦法這樣做，將來城鄉一體化的話。租個農場，拿個鋤頭星期六、星期天進行種菜，有機蔬菜，沒有那么多污染，不外化肥、農藥。土地的城鎮化只有63%，房屋的城鎮化只有66%，這是國土規劃局給的數據，雖然人他已經達到了很高的城鎮化83%，所以城鎮化的道路還是有很長的一段，138條村你該么把它改造？現在說是10年把52條村完全改造。現在零頭只有幾個村，城鎮化的進程還有很長的路。農民進城，居民出城，但是這樣做下去，經過三中全會這樣一條路線，我覺得有可能實現的。至于你說的其他，比如說環保，要用什么錢，或者怎么樣，以后會逐步沒有那么貴，推廣以后很多都能夠使用了。如果真的是農民的土地能夠扭轉的話，會加快我們的綠色人居夢想。我們很期待，有錢人已經租地了，很多CEO自己搞農場了。
但是前提上是要保護美麗鄉村，農村到處污染，到處是工廠，很慘的，這個我覺得政府在發展經濟需要解決的問題。
主持人：對于房企來說，要怎么平衡發展和綠色這兩個？
胡剛：現在綠色人居有標準，我們不知道是怎么樣。
黎文江：這里面規劃和設計100分里面占20分。環境建設占22分，建筑工程是20分。現在政府對這個東西。如果達不到標準，不能賣。不是環保的，你影響了別人的身體，我怎么可能批你呢？現在問題是不要說環保問題，質量有時候我們都不能控制，那就有問題了，綠色環保，我們還得提高，這個管理水平要提高。最基本的偷工減料不解決，還講綠色環保。這個不是做，是需要做的。
主持人：非常感謝今天各位嘉賓的發言，最后我們是想讓各位專家對我們的攝像機說一下對這個好房子評選或者對這個話題的簡單的點評或寄望。黎文江：我們從房子開始創造一個好的生活，但是好房子不同的時期，不同的變化，我們希望我們這個評比讓好房子的認識更加深入人心，社會性能夠普及，我們作為專家，會全力支持這個活動，希望健康、綠色人居的進一步更加好。
黎振偉：安居樂業是每個人的夢想，怎么樣安居就是要找到好的房子，好房子的標準我覺得一個是戶型要適于居住，另外地段要保持升級的潛力，這樣加起來就叫性價比高的房子，就是好房子。這一次非常契合現在的實際，我祝愿他們這個活動能夠圓滿結束。
主持人：謝謝。
胡剛：中國夢很大的一部分是需要人們建好的房子，好房子的評選是非常契合現在時代的發展，所謂好房子也是隨著時代的發展，不斷地變化，況且好房子的概念，除了房子強調單體的居住的舒適性，更加強調住在的高科技，祝人們的居住更加低碳、綠色、智慧、健康，謝謝大家。
主持人：謝謝。